Nemovitosti

Pro převod vlastnického práva k nemovité věci evidované v katastru nemovitostí, stejně jako pro zřízení věcného břemene, zástavního práva či zákazu zcizení a zatížení je nezbytné zahájit u příslušného katastrálního úřadu tzv. vkladové řízení.

Vkladové řízení se zahajuje na předepsaném formuláři dostupném na webových stránkách www.cuzk.cz. Toto řízení je přísně formální a uvedený návrh, kterým se řízení zahajuje, jakož i vkladová listina (např. kupní či darovací smlouva), na základě které má být příslušné právo zapsáno, musí obsahovat veškeré náležitosti vyžadované zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Nebudou-li tyto náležitosti splněny, zejména nedojde-li k přesné identifikaci nemovité věci dle katastrálního zákona, pak bude návrh zamítnut a vkladové řízení zastaveno. Pro Vás uvedené znamená de facto "vyhození" finanční částky ve výši 2.000,- Kč odpovídající poplatku za vkladové řízení, neboť tento poplatek Vám vrácen nebude.

Po podání návrhu na zahájení vkladového řízení u příslušného katastrálního úřadu je nutné vyčkat po dobu tzv. ochranné lhůtu v délce 20 kalendářních dnů. Po jejím uplynutí katastrální úřad příslušné právo do katastru nemovitostí zaznamená dle podaného návrhu, a to v případě jeho řádného podání se všemi nezbytnými náležitostmi.

Správní poplatek za zahájení vkladového řízení činí 2.000,- Kč. K jeho uhrazení dochází nejčasněji hotově při podání návrhu na zahájení vkladového řízení či prostřednictvím tzv. kolkových známek.

Připravujete kupní, či darovací smlouvu, na základě které chcete převést vlastnické právo v katastru nemovitostí a nevíte, zda podpisy na této smlouvě musí být úředně ověřeny? Odpověď na uvedenou otázku nalezneme v ustanovení § 7 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (dále jen "KZ").

Výše uvedené ustanovení primárně hovoří o úředním ověření podpisů smluvních stran na tzv. vkladové listině (kupní, darovací či jiné smlouvě), avšak nejedná se o nezbytný způsob. Zákon totiž výslovně umožňuje prokázání pravosti podpisů na smlouvě i jiným způsobem. V praxi se však s tímto jiným způsobem prokázání pravosti podpisů téměř nesetkáme a bude se jednat pouze o výjimečné případy (například osoba již nestihne před svojí smrtí zajistit úřední ověření podpisu na smlouvě). Obecně tedy platí, že pokud chceme, aby převod práva v katastru nemovitostí proběhl co možná nejrychleji a bez zbytečných komplikací, pak je nezbytné nechat úředně ověřit podpisy smluvních stran na vyhotovené smlouvě.

Výše uvedené samozřejmě neplatí pouze pro kupní či darovací smlouvu, ale plně se uplatní také pro jiné vkladové listiny. Mezi ty nejčastější patří dále směnná smlouva, smlouva o zřízení věcného břemene, smlouva o zřízení zástavního či předkupního práva.

Je-li tedy úřední ověření podpisů zpravidla nezbytné, kde jej tedy můžeme nejsnadněji opatřit?

Na prvním místě uvedu samozřejmě advokáty, neboť ti mají oprávnění činit tzv. prohlášení o pravosti podpisu. Toto prohlášení je pak svými účinky totožné jako úřední ověření podpisů. Jedná se tedy pouze o určité formulační odlišení, kdy v případě advokátů hovoříme o činění tzv. prohlášení o pravosti podpisu, zatímco u orgánů veřejné moci o tzv. úředním ověření podpisů. Účinky obou jsou však zcela totožné. Nespornou výhodou uvedeného ověření podpisů advokáty je skutečnost, že tuto službu advokáti nabízí zpravidla již zcela bezplatně v rámci svých služeb při přípravě samotné smlouvy. Další výhodou je rovněž určitá flexibilita, kterou někteří advokáti nabízí, a to nejen z hlediska časového. Posledním přínosem může být dostupnost advokátů, když často jsou ochotni dojet přímo za klientem k němu domů, nemocnice či na jiné místo a přímo tam podpisy na smlouvě ověřit.

Úřední ověření podpisů nabízí mimo advokátů také notáři, Česká pošta, obecní úřady či Hospodářská komora České republiky.

Kupujete rodinný dům, chatu či jinou nemovitou věc? Celý proces standardně probíhá tím způsobem, že Vám prodávající ukáže pouze řadu benefitů a předností nabízené nemovité věci, které Vás pouze utvrdí v prvotním nadšení a rozhodnete se nemovitost bez jejího dalšího odborného prověření koupit. Ze své praxe mohu potvrdit, že takový postup je první chybou, která Vás může následně připravit o značnou finanční částku.

Druhou podstatnou chybou bývá skutečnost, že kupující si zvolí pro přípravu kupní smlouvy advokáta, který zpravidla nabídne přípravu dokumentů nezbytných pro zajištění přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí za nejnižší cenu. Uvedené je však zpravidla způsobeno tím, že advokát pouze využije připraveného vzoru kupní smlouvy a do tohoto doplní Vaše osobní údaje a specifikaci nemovitosti. Takový postup však kupujícího může následně mrzet, neboť po určité době se ukáže, že připravená smlouva mu neposkytuje dostatečnou právní ochranu a časem objevené faktické či právní závady nemovitosti mohou jít výlučně k jeho tíži. V případě nemovitých věcí se pak jedná o finanční částku v řádech statisíců korun, kterou následně musí kupující k zajištění nápravy nemovitosti vynaložit.

Řada advokátů si je výše uvedeného vědoma a tak nabízí své služby v širším rozsahu. Tím mám na mysli nejen přípravu kupní smlouvy, která "projde" u příslušného katastrálního úřadu, ale kupní smlouvu, která bude reagovat na veškeré komplikace a rizika, které mohou v rámci této transakce nastat. Součástí pak bývá zpravidla upozornění kupujícího na veškerá právní rizika a vady předmětné nemovité věci. V praxi se nám poměrně často stává, že při této kontrole nemovitosti zjistíme její podstatné vady. Například uvedu situaci, kdy jsme při kontrole nemovitosti kupujícího upozornili na skutečnost, že tato není využitelná pro výstavbu rodinného domu, ačkoliv ji kupující právě za tímto účelem kupoval. Výjimkou není ani situace, kdy k nemovité věci není po právní stránce zajištěn přístup či se například ukáže, že nabízena chata je postavena bez potřebného stavebního povolení a jedná se o tzv. černou stavbu.

S ohledem na výše uvedené tedy osobně doporučuji při koupi nemovité věci provést její důslednou kontrolu. Uvedený krok může kupujícímu ušetřit nejen velké množství starostí, ale i jeho úspor.