Chcete darovat, prodat či směnit nemovitou věc? Pak Vás nepochybně nepřekvapí, že k převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí je nezbytné vyhotovení odpovídající smlouvy (tzv. nabývacího titulu) a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Tento převod je pak spojen rovněž se správním poplatkem, jehož výše aktuálně činí 2.000,- Kč [1].

Úvodem je třeba připomenout, že obecně pro převod vlastnického práva k nemovité věci evidované v katastru nemovitostí, stejně jako pro zřízení věcného břemene, zástavního práva či zákazu zcizení a zatížení je nezbytné zahájit u příslušného katastrálního úřadu tzv. vkladové řízení. Vkladové řízení se zahajuje na předepsaném formuláři dostupném na webových stránkách www.cuzk.cz. Toto řízení je přísně formální a uvedený návrh, kterým se řízení zahajuje, jakož i vkladová listina (např. kupní či darovací smlouva), na základě které má být příslušné právo zapsáno, musí obsahovat veškeré náležitosti vyžadované zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

Nebude-li tyto náležitosti vkladová listina splňovat, zejména nedojde-li k přesné identifikaci nemovité věci dle požadavků katastrálního zákona, pak bude návrh na vklad práva zamítnut a vkladové řízení zastaveno. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že zpravidla již předloženou vkladovou listinu nelze v rámci řízení u katastrálního úřadu nijak upravit či doplnit, tedy nebude-li předkládaná listina obsahovat vše nezbytné, pak již není možnost jakékoliv její nápravy a je nezbytné podání dalšího návrhu na vklad, tedy i zaplacení dalšího správního poplatku.

Řada klientů však neřeší pouze jednoduchý převod vlastnického práva k nemovité věci jako je například darování či koupě nemovitosti z osoby A na osobu B, nýbrž potřebují provést více změn údajů zapsaných v katastru nemovitostí v rámci jednoho vkladového řízení. Časným případem je pak potřeba provedení tzv. několikanásobných převodů, resp. více na sebe navazující zápisů v rámci jednoho vkladového řízení. Tento postup však může narazit na ustanovení § 17 odst. 1 písm. g) katastrálního zákona, které výslovně uvádí: „Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru“ [2].

Z výše uvedeného ustanovení pak plyne jednoznačný požadavek, že navrhovaný vklad dle předloženého nabývajícího titulu musí bezprostředně navazovat na aktuální stav zapsaný v katastru nemovitostí. Nelze tedy například v rámci jednoho vkladového řízení provést například dvě kupně či darování. Není tedy přípustné, aby vlastnické právo z osoby A (vlastník zapsaný v katastru) přecházelo na osobu B (osoba kupujícího či obdarovaného) a současně aby osoba B toto vlastnické právo převáděla na třetí osobu C (další kupující či obdarovaný).

Některé situace ale v rámci jednoho vkladového řízení řešit lze, a to i když není splněna výše uvedená podmínka, aby navrhovaný vklad bezprostředně navazoval na aktuální stav zapsaný v katastru nemovitostí. Tento postup nám umožňuje právě tzv. zápis skokem známý též jako tzv. překročení logické mezery.

V praxi však tohoto institutu není příliš využíváno, neboť řada osob vlastně neví, jakým způsobem tento institut funguje, a ve kterých případech jej lze využít. Bohužel se ve své praxi setkávám i s případy, kdy tento institutu je nepochopen ze strany samotných katastrálních úřadů, které tak mohou zcela neoprávněně zamítat návrhy na vklad do katastru nemovitostí, ačkoliv pro tento postup nejsou splněny podmínky. Právě tato zkušenost, kdy jeden nejmenovaný katastrální úřad soustavně neoprávněně zamítal návrhy na vklad vlastnického práva v těchto případech, mě inspiroval k sepisu tohoto článku.

Praktickým a v praxi velice častým příkladem, ve kterém lze institutu tzv. zápisu skokem využít, je situace, kdy v katastru nemovitostí je aktuálně zapsáno společné vlastnické právo manželů k nemovité věci (tzv. společné jmění manželů), ačkoliv u manželů již došlo k rozvodu a zániku manželství, a to zpravidla již před nejméně 3 lety. V těchto případech totiž platí, že nedojde-li k vypořádání společného jmění manželů ve lhůtě do 3 let od jeho zániku a ani takové vypořádání společného jmění manželů není předmětem soudního řízení, náleží bývalým manželům nemovité věci do jejich spoluvlastnictví, a to každému se spoluvlastnickým podílem ve výši ½ na příslušných nemovitých věcech. Po uplynutí uvedené lhůty tedy již nespadají nemovité věci do společného jmění manželů, neboť to zaniklo již rozvodem manželství.

Ve výše uvedeném případě lze tedy jednoznačně využít tzv. zápis skokem, prostřednictvím kterého mohou bývalí manželé v rámci jednoho vkladového řízení nejen napravit aktuální chybný zápis v katastru nemovitostí, tedy zápis jejich spoluvlastnického práva, ale zároveň tuto nemovitou věc dále převést na třetí osobu, popř. na jednoho z bývalých manželů. Tento postup byl výslovně potvrzen Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním, jakožto orgánem nadřízeným jednotlivým katastrálním úřadům.

Výše uvedenou situaci však musíme odlišit od případu, kdy by chtěl pouze jeden z bývalých manželů převést svůj spoluvlastnický podíl na třetí osobu. V tomto případě naopak není možné tzv. zápisu skokem využít, neboť v katastru nemovitostí je potřebné provést dva zápisy. Prvním z nich by byl zápis spoluvlastnického podílu jednoho z manželů, který by byl i nadále vlastníkem tohoto svého spoluvlastnického podílu a dále pak zápis třetí osoby, na kterou by druhý z bývalých manželů chtěl převést svůj spoluvlastnický podíl. Právě na tyto případy vydával Český úřad zeměměřičský a katastrální jedno ze svých dalších stanovisek, kde výslovně a zcela správně uvedl: „Ustanovení § 17 odst. 1 písm. g) katastrálního zákona míří na situace, kdy podle listiny překlenující logickou mezeru není prováděn žádný zápis, ten je prováděn pouze podle listiny na ni navazující.“[3]

Obecně je třeba uzavřít, že tzv. zápisu skokem lze využít ve všech případech, ve kterých logickou mezeru vyplňujeme listinou, jejíž zápis má tzv. deklaratorní účinky. Nejčastěji se tak jedná listiny jako usnesení o projednání dědictví, smlouvu o postoupení pohledávky, souhlasné prohlášení o vydržení, souhlasné prohlášení manželů o tom, že nemovitá věc patří do společného jmění manželů či do jejich spoluvlastnictví v důsledku nevypořádání společného jmění manželů ve lhůtě 3 let a další. [4]

Závěrem bych tedy uzavřel, že tzv. zápis skokem je možné a praktické využívat v řadě případů, které pomohou klientům ušetřit nejen po finanční stránce z důvodu úhrady pouze jednoho správního poplatku, nýbrž i drahocenný čas z důvodu vedení pouze jednoho vkladového řízení.

Použité zdroje:

[1] Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, Příloha – Sazebník, část X, Položka 120 písm. a).

[2] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

[3] Stanovisko Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního

[4] ŠUSTROVÁ, Daniela. f) Vkladový test. In: ŠUSTROVÁ, Daniela. Katastr nemovitostí z hlediska praxe a judikatury. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2023, s. 64.